九点壹壳-8月21日西安楼市新闻早知道
2019-08-21
长安项目天琴湾今日进行选房
项目北区20、21号楼定于8月21日选房。选房地点：天琴湾营销中心（西安市高新区创汇路34号）。具体信息，以售楼处公示为准。
项目北区20、21号楼新获预售证，预售证号：市房预售字第2019295号。全部准售住房房源共468套（含两套样板间，此次延缓销售），面积约53370.36㎡，其中约105㎡两室两厅两卫户型27套，约123㎡两室两厅两卫户型52套，约117㎡三室两厅两卫户型192套，约109㎡三室两厅两卫户型197套，约202㎡四室四厅三卫1套。 根据市发改委2019年第18批价格公示，本次开盘销售的20#楼住房均价12717.78元/㎡，21#楼住房均价12829.52元/㎡。
全国大中城市房租普跌 西安27.46元/㎡/月
据诸葛找房数据研究中心统计，上周全国大中城市租金均价为44.01元/㎡/月，环比前一周下跌0.30%。租赁市场进入季节性淡季，各城市价格普遍下调。
分城市等级来看，本周北京、上海、深圳等一线城市平均租金93.05元/㎡/月，环比下跌0.32%，跌幅扩大。重点二线城市平均租金35.88元/㎡/月，环比下跌0.26%。一、二线城市租金普遍下跌，一线城市市场反应更加敏感，跌幅扩大明显。
6月之后，随着毕业季的到来，需求有所释放，各城市租金价格持续上涨，租赁市场稳中有升，热度渐起。7月开始，由于总体租金均价已处相对高位，监测城市租金均价高点回落。进入8月，租金价格下跌，本周价格继续下跌，各城市价格跌幅扩大，整体来看，毕业季行情退去之后，租赁市场进入传统淡季，租金低位运行。
西安房租均价为27.46元/㎡/月，环比下跌0.54%。一居室房租均价为1761元/月，两居室2224元/月，三居室为2748元/月。与其他二线城市相比，西安房租水平略低于重庆、成都，高于济南、郑州、合肥等地。
流拍现象明显增多 近期全国土地拍卖市场持续降温
近期，受调控政策趋严、融资渠道收紧影响，房企拿地态度越发谨慎，土地拍卖流拍现象明显增多，溢价率也连续3个月下滑，其中不乏优质地块低溢价甚至底价成交。根据克而瑞对8月上旬监测的土地市场数据来看，上述现象在8月份依然延续，土地市场降温明显。
资金来源和盈利预期收窄
7月以来，国家和地方的房地产政策频频落地，旨在加强对房地产行业的调控。7月初国家发改委发文，融资环境将进一步收紧，同时银保监会也约谈了多家信托公司，要求严格落实“房住不炒”，进一步约束对房地产的投入资金行为。7月底，有关会议再次强调了“房住不炒”的宗旨，并将落实房地产长效管理机制，还第一次明确不将房地产作为短期刺激经济手段，预示着房地产市场调控仍将从紧。
地方层面，苏州、大连等城市在7月份相继加码房地产调控政策，尤其是苏州，自5月以来已经历了三轮调控，园区限售升级、房价涨幅控制在5%以内、限购门槛提升、限售扩围。这一系列举措对于打击过热的楼市、稳定房地产市场起到积极的作用。
有业内人士表示，在市场前景不甚明朗、土地价格涨至高位、商品房去化周期延长的背景下，房企拿地将会愈发谨慎。前段时间已经有部分房企表示未来将放缓拿地节奏、甚至不拿地。因此未来土地市场流拍率上升的概率较大，整体土地市场热度仍将维持在一个较低的水平。
下半年流拍现象明显增多
克而瑞数据显示，由于企业融资环境再度收紧，企业拿地更加谨慎，7月土地流拍地块数量相比6月明显上升，并且流拍增加的现象在8月份依然延续。8月1日~11日，重点城市已经有26块土地流拍，比7月同期近乎翻番。
就土地流拍的城市分布情况来看，总体分布较散，常州、佛山、嘉兴、南通、清远、韶关、台州等三四线城市均有土地流拍，但数量相对较少。除了三四线城市以外，昆明、成都、合肥、青岛、太原、西安、郑州等热点城市或多或少有土地流拍，其中昆明、成都两城流拍现象较多，流拍土地数量居于前列。
克而瑞地产研究员马千里认为，总的来看，造成土地流拍有多方面的原因，绝大部分是因房企报价未达出让底价所致，主要是由于房企前两年拿地节奏偏快，自身处于偿债高峰期，加之融资渠道收紧，房企资金链偏紧，因此出价极其谨慎，尤其是上半年土地市场较热的常州、南通等城市，这种现象尤为严重，部分地块甚至出现了无人竞标的情况。其次，由于上半年土地市场热度较高，地方土地出让的心理价位偏高。
马千里还指出，在政策严控、融资收紧背景下，土地市场热度明显回落，溢价率连续3个月下滑，7月份300城的土地拍卖溢价率已降至12.9%。单就重点监测城市来看，7月份溢价率降至14%，较6月份下降了8个百分点。从8月上旬数据看，这一降温趋势有所加大，溢价率降至8%。究其原因，一方面是因为“限地价、限房价”等土拍规则使然，另一方面也受融资收紧的影响，企业拿地热情不及二季度，近期成交的土地中不乏优质地块低溢价甚至底价成交的案例。
对于后市，马千里表示，当前商品房市场去化速度滞缓，在融资渠道偏紧的局面尚未改观的情况下，受资金压力的影响，房企拿地态度将更为谨慎，流拍或将进一步增多。但对于资金面相对宽裕的企业而言，随着土拍热度的持续降温，下半年或不失为补仓拿地的好时机。
住建部：保障房立法是“房住不炒”的具体体现
住建部有关负责人近日表示，将加快推动住房保障立法，明确国家层面住房保障顶层设计和基本制度框架，夯实各级政府住房保障工作责任，同时为规范保障房准入使用和退出提供法律依据。该表述有四个要点，明确了今年住房保障工作的方向。
一是加快推动住房保障立法。住房保障立法的探索可以追溯到2014年3月份，当时国务院曾发布过《城镇住房保障条例(征求意见稿)》。在2019年5月份国务院办公厅发布的2019年立法工作计划中，继续提及对城镇住房保障条例的立法计划。住建部的表述说明今年此类住房保障条例的出台或将加快。
二是明确国家层面住房保障顶层设计和基本制度框架。住房保障工作将提升到一个新高度，这也是“房住不炒”定位的具体体现。观察这两年全国住房价格水平可以看出，住房保障是对冲高房价、解决住房问题的一种有效方式。类似顶层设计和制度框架设计，本质上也是住房市场健康发展长效机制的重要内容，有助于从宏观层面指导全国住房保障工作。
三是夯实各级政府住房保障工作责任。过去一些年，类似“政府责任”更多是强调对住房价格稳定的责任，现在住房保障也在突出强调“政府责任”。类似约束显然有助于夯实地方政府责任，防范工作懈怠等情况出现。尤其是在根治重供给不重分配、违规挪用建设资金等方面，具有较好的作用。
四是为规范保障房准入使用和退出提供法律依据。类似提法与这两年住房保障工作的新情况较吻合。比如，当前各地经适房正进入到存量运营和管理阶段，如何让这些经适房进入到流通环节，是一个重要课题。又如，随着住房保障产品的细化，包括共有产权住房、公共租赁住房、产业保障住房等入市，确实需要明确更清晰的申请、使用和退出机制。
加快保障房立法工作，有助于形成更为全面的工作推进机制。未来，尤其需要在资金来源和土地来源方面的创新，这样才能形成更牢固的住房保障体系。
从资金来源看，后续需要创新融资机制，如强化企业债、市政债券的发行。住房保障应该被定义为社会发展中的民生关键领域和薄弱环节，金融政策支持需要到位。同时，住房保障也需要深入探索市场化运作模式。2018年，住建部和财政部曾发文，明确在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西8个省(区)开展政府购买公租房运营管理服务试点工作，类似经验值得推广。
从土地来源看，后续需要开启“集体建设用地配建保障房”的研究和试点。当前，该领域已开始尝试创新。比如，在全国集体建设用地配建租赁住房过程中，政策层面已经开始允许部分商业属性的租赁住房转化为公租房。又如，北京等城市已经试点在集体建设用地上配建共有产权住房。未来在城乡统筹发展中，需要结合小城镇发展概念，积极推进此类用地创新。
2020年我国将全面建成小康社会，住房小康梦是其中一个很重要的方面。住房保障不能成为拖后腿的领域，更需要强化高质量发展。所以，当前应加快推进住房保障立法，并从行政、市场等角度积极推进住房保障发展。