21.89分！教育问政得分还历历在目，教育资源的缺失与倾斜早已成为西安市民吐槽的对象，上学名额一直都是家长操心的事，早已2017年S姐就听闻，城西有个带两个上学名额（小、中学）的楼盘，但不解的是，该盘自9月入市以来，每次开盘销量不佳，近期德杰·状元府邸一期高层即将收官，所以前来一探究竟。
单价万元/平+上学名额！实探城西教育社区德杰状元府邸
2018-09-08
壹丨S姐初印象
德杰·状元府邸地处城西土门商圈，位于红光路与汉城南路交汇处往西500米。项目北侧是春晓华苑、东尚·观湖成熟住宅区，南侧是红光物流园区和重机厂家属区，西侧是一些工业配建制造厂、家具市场、热电厂等，东侧坐落着三三两两的待拆工厂。受城西大环境影响，该盘周边工厂较多，整体环境较差。
醒目的热力站
项目优势自然在教育配套，德杰所带的学校是民办学校（北京师范大学基础实验学校），项目二期北侧即为占地60亩的幼儿园、小学和中学；
除社区自带的医疗站以外，西安利君医院、协和医院、西医第一附院都在1-2公里以外；
汉城路与红光路交汇处的华东·万锦城是离其较近的大型商业配套，直线距离1.1公里，未来生活购物主要还是依靠住宅底商；
项目附近就是红光公园，大概距项目西北侧2.5公里左右。很显然除双学位教育配套外，德杰·状元府邸所在的区域内，生活配套一般，大型生活配套都集中在1公里以外的汉城南路。
周边配套资源实拍
项目交通情况：
德杰·状元府邸号称自己是双地铁物业，为此我也关注了一下他的交通情况，先从地铁来说，距离地铁1号线汉城路站2.7公里，目前距离在建中的地铁5号线西窑头站2.1公里，这个距离显然是要运用接驳交通工具的，并不能严格称之为“地铁物业”；公交倒是挺便捷，出了售楼部往西200米左右就是起重机站，后期可在此乘坐1路， 219路， 272路， 302路 ，312路 ，521路， 612路， 622路， K630路等多路公交车通抵全城；路网交通的话，往西4公里便可抵达西三环，往西10公里即为阿房宫高铁站。
起重机公交车站
项目概况
德杰状元府邸总占地136亩，总建面为38万㎡，其中住宅23万㎡，商业3.5万㎡，绿化率为35%，容积率为3.2。共分两期开发，两期由一条市政规划路隔开，东区为项目一期，主要为1#-4#楼，西区为项目二期，由5#-11#楼组成。
近期推售的1#楼，总层高34层，两梯四户两个单元，总计272套房源，备案价10320元/㎡，面积为97.99㎡，117.15㎡，项目可以公积金，公积金对接银行为北京银行和西安银行。目前工程进度已出地面，预计交房时间为2020年年初。无论是从产品、还是售价上考量，这个项目比较适合初次置业的朋友。
项目一期施工进度
贰丨S姐深剖析
重庆德杰控股集团成立于2005年7月，拥有房地产开发一级资质，德杰集团已连续4年蝉联克尔瑞评估的中国房地产百强企业称号（2017年第80位）。进驻西安以来，开发了德杰·德裕天下、德杰·国际城、西安秦皇医院这三个项目，从过往项目的口碑来看，该开发商以往的项目存在着施工进度缓慢、私自变更规划等问题。
区域发展：受历史原因的影响，城西工厂众多，该盘也不例外，工厂的存在，让该盘的生活属性与居住氛围受到影响，目前周边工厂已经在陆续拆迁，但短时间内生活配套、居住环境可能都难改变。从楼盘实际位置来看，向东即为土门商圈，向西即是沣东新城，地处新老商圈的交汇处，门前的红光路相当于钟楼的西门延伸段，在“西咸一体化”的浪潮下，未来商圈的持续扩张，对该盘的配套发展是个利好因素。
门口的红光路，连接沣东与钟楼的主干道
主要竞品对比：城西片区品牌项目少，离德杰·状元府邸较近的项目就是当代宏府MOMA。后者位于汉城南路与昆明路交汇处西北角，两盘相距1.2公里，来城西看盘朋友难免会将两盘进行比较，两者的区别在于教育资源、商业氛围与产品，当代宏府属于临街的城市综合体，楼下即为大型综合商超，聚餐、逛街、看电影...举步即达。
根据2018年中、小学入学范围划分情况来看，该盘暂未纳入入学范围，住宅类产品主推两梯五户/六户的高梯户比的装修高层，两室、三室房源皆有，而德杰状元府邸则为传统的住宅社区，底商的商业氛围难与综合商超匹配，而项目的亮点是带北师大实验小学、中学的两个入学名额，入学名额可隔代使用，也就是说户主是爷爷，孙子也可以享用该入学名额，期限十年，住宅类产品主推两梯四户的毛坯高层，房源皆为三室。对比下来，各花入各眼，购房者完全可以根据自身需求来选择。
关于教育配套的宣传
优劣势：德杰状元府邸的周边虽无大型商业配套，但底商的存在能够解决大部分生活购物需求，况且离当代宏府MOMA的综合商超也不算远，教育资源与入学名额是大多购房者关注的，“幼儿园+北师大附小、附中”可以解决小孩3-15岁的教育需求，但从区域目前来看城西厂区较多，目前楼盘周边也都是一些老旧的厂子，即使已有厂区迁出计划，但指望在近几年让周边环境改头换面显然是不可能的。
售楼部一角
叁 S姐看户型
畅销户型分析：德杰状元府邸的主力户型是小三室户型，而事实上这两个户型也非常适合初次置业的刚需或刚改客群，S姐带大家一起剖析一下户型图就一目了然了：
• 建筑面积：97㎡ 三室两厅一卫一厨 东南或西南朝向 两梯四户
优点：97㎡做小三室就是它突出的亮点，因为是南向全明户型，采光较好，客厅南向阳台，主卧、次卧南向飘窗，舒适度不错，餐客一体，显得空间开阔，不拥挤。
缺点：因为总面积小，各房间尺寸较小，比如，客厅和书房开间较小，只有一个卫生间，两代人居住不是很便利，客厅去厨房经过次卧，私密性不是很强。
• 建筑面积：117㎡ 三室两厅两卫一厨 正南朝向 两梯四户
优点：南北通透，南北双阳台，空间利用率较高，U型厨房方便操作。
缺点：客厅餐厅分离设计，存在浪费面积的嫌疑，主卧飘窗较小，采光可能会受影响。
肆 S姐有话说
德杰状元府邸的优点就是两个上学名额，但是S姐在踩盘的时候发现规划学校的那片地方没有动工迹象，所以各位购房者在购买项目的时候还是要确认好学校进度和学位协议，避免疏漏。
教育用地被围挡遮盖，没有动工迹象
项目周边目前还是待拆除的厂区，发展尚需时间，但项目直往西就是东，直往东距离土门只有两公里，处于两大新旧商圈的交汇处，受其带动未来发展会逐步完善。
红光路一旁的工厂
综合以上因素，德杰一万出头的毛坯售价在片区属于较低价位，主要目前城西品牌项目不足，教育资源也不丰富，所以比较适合优先考虑教育问题的购房者。