九点壹壳-8月20日西安楼市新闻早知道
2019-08-20
融创出手拿地!楼面地价7297元/㎡摘高新区35亩土地
继7月底中海在纺织城板块拿地，8月初万科在秦汉新城出手拿地之后，又一家品牌房企在西安土地市场摘地。
近日，位于西安高新区的GX3-4-15-1宗地成交。这块约35亩的住宅用地，被陕西嘉天诚侨房地产开发有限公司以26946万元的底价竞得。
陕西嘉天诚侨房地产开发有限公司的股权结构为：西安韬臻置业有限公司70%股权，西安嘉天实业有限公司20%股权，陕西诚侨置业有限公司10%股权。
而西安韬臻置业有限公司是融创和陕西安诚实业有限公司的合资公司，各占50%股权。也就是说，融创占该地块35%权益。当然，说不定摘地后，这块地会有更多的股权会转给融创。
地块基本信息
宗地位于高新区锦业三路以南、西三环以东，地籍编号GX3-4-15-1，净用地面积23230.5平方米（折合34.846亩，不含代征道路17.845亩），用地性质为居住，容积率不大于2.8，建筑密度不高于16.9%，绿地率不低于35%，出让70年。
宗地按照不低于住宅建筑面积15%的比例实物配建公租房，其中5%建成后无偿移交政府，10%由政府按成本价回购。宗地内住宅实行全装修成品交房，具体以《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》相关要求执行。出让用地范围内规划的公建配套设施，竞得人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》的有关要求，承担相应的建设和移交任务。
按照26946万元的成交价计算，该地块地价为773万元/亩，楼面地价4144元/㎡。
实际上，拿下这块地，其土地成本远不止于此。
根据挂牌文件，该地块有5条约定条件：
1、按照《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》（市政办发〔2018〕85号）要求，宗地按照不低于住宅建筑面积15%的比例实物配建公租房，其中5%建成后无偿移交市住建部门，10%由市住建部门按成本价回购；
2、竞得人须无偿返还商品住宅9940平方米，用于保障被征地村民生活，由高新区相关部门负责监管落实；
3、宗地内住宅实行全装修成品交房；
4、竞得人在成交后6个月内将宗地变更至全资子公司名下，不视为转让；
5、本次拍卖不接受联合竞买。
重点关注第1条、第2条。也就是说，除了土地款外，竞得者还需要承担配建公租房、无偿偿还商品住宅。对此，西安专业的土地自媒体“西安土地”算了个账，算下来之后竞得者摘得这块地的土地成本在1362万元/亩、楼面地价7297元/㎡。
这个土地成本放到这块地上，实际上算不上高，属于正常价格。因此从这块地的位置来看，属于一块优质住宅地块。
除了位于高新区外，从该地块的位置来看，地块西侧紧邻地铁六号线，未来交通便捷。更重要的是，比亚迪、法士特、美光半导体、华为、中兴等相关产业，均位于该地块周边。这个区域是高新区接下来重点开发建设的区域，前段时间高新区开工建设的多所学校就位于这个区域。
抛开该地块的位置，融创能够摘这块地，这本身就传递出了非常重要的信号，那就是这个区域未来的价值所在。因为，融创那可不是随便摘地的。
拿下这块地后，该项目将成为继锦业路上的融创星美御之后，融创在高新区开发的第2个住宅项目。融创在高新区还有一个写字楼项目在售，为高新时代广场。
除此之外，融创在西安的公司办公地点，也将从玉祥门外搬到锦业路。
楼面地价7297元/㎡，意味着这个项目入市后售价可能会在2万元/平米左右。对此，不用担心，融创总有一款产品能够支撑起这个价格。
2019年以来，融创在西安的主要在售住宅项目为融创东方宸院、融创桃源府、融创曲江印、融创西安壹号院，以及咸阳的观澜壹号、中央学府，位于浐灞的公寓项目世园大观、高新的写字楼项目高新时代广场。据说，仅融创东方宸院一个项目，入市这几个月已经给融创西安贡献了将近50亿元的销售额。
除了在售项目之外，今年以来融创还在西安、咸阳等区域新增多块土地储备，有新项目在未来几个月会陆续亮相。
碧桂园凤凰城（珑悦）意向登记中
总体情况：本项目预售证号（市房预售字第2019313号），本次开盘销售2#、3#、4#、5#、7#、8#、10#楼全部准售住房房源共240套，面积约32506.08㎡，约110㎡三室两厅两卫2套，约121㎡四室两厅两卫1套,约123㎡三室两厅两卫65套，约130㎡三室两厅两卫67套，约140㎡四室两厅两卫户型48套，约143㎡四室两厅两卫户型43套，约182㎡四室两厅三卫14套，均为精装交付。
价格情况：根据西安市发展和改革委员会2019年第19批（总第九十五批）价格公示，本次开盘销售的住房均价约15602.23元/㎡，具体一房一价见市西安市发展和改革委员会网站、公司销售现场（碧桂园凤凰城珑悦展厅）。
上半年龙头房企拿地热情不减 收缩战线重心重回一二线城市
上半年龙头房企拿地热情不减
数据显示，从拿地金额来看，碧桂园、万科、融创占据榜单前三位。碧桂园在1-6月累计拿地981亿元，占据拿地榜榜首;万科拿地发力，1-6月以总额688亿元占据榜单第二位;融创保持拿地优势，1-6月拿地总额达680亿元。
龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。TOP10企业1-6月拿地总额5586亿元，占TOP100企业的36.6%， TOP10企业拿地门槛为347亿元;TOP30企业1-6月拿地总额9959亿元，占TOP100企业的65.3%，拿地门槛为179亿元。
6月份的土拍市场持续回暖，房企拿地热情不减。融创在1-6月的拿地金额达到去年同期的5.8倍，新城的拿地金额也同比增长超70%，保利延续5月趋势持续发力，6月的拿地金额仍在240亿元以上，龙湖、中海等企业的拿地金额也超过100亿元。此外，万科、龙光、滨江、金茂等企业的拿地金额环比增长显著。土地市场自2019年3月后，逐渐回暖，房企拿地积极性持续加强，部分房企补仓意愿强烈。
区域集中一二线城市
在房企拿地的策略上，龙头房企有所侧重，长三角、中西部、环渤海、珠三角仍然是房企纳储的重点区域，另外，在城市层级的选择上，房企重回一二线意向明显，对三四线城市的布局有所收敛。
数据显示，从各城市群拿地金额来看，长三角稳居榜首，中西部持续得到关注。1-6月，长三角TOP10企业拿地金额共计2348亿元，继续稳居高位;受产业转移、人才引进等政策影响，中西部重点城市经济发展加速，成为房地产企业的投入热土，TOP10企业拿地金额达1676亿元;环渤海TOP10拿地金额较去年略有上升，为1022亿元;珠三角TOP10拿地金额较去年同期有所降低，金额为1111亿元。
年初业绩会上，不少房企表示2019年投入重心将从三四线回归至一二线城市，半年过后的确初见成效，部分房企开始撤离三四线，以世茂、雅居乐、阳光城等为代表的典型房企都表示2019年投入重心将向高能级城市倾斜。
克而瑞数据显示，从部分房企投入动向来看：正荣集团1-6月新增土储有八成以上位于一二线城市，严格、高度执行了年初提出的“专注二线”战略;其次世茂、阳光城、中骏的新增土储中一二线占比也超过一半，相比2018年一二线城市的占比均提升了10%左右。
规模房企投入集中在二线表现更为明显。旭辉、中海上半年一二线城市新增土储建面占比超过九成。相比2018年激进押注三四线，旭辉2019年明显大幅增加了一二线城市的拿地比例，较2018年全年上涨40个百分点。
中国奥园半年核心净利润24.9亿 同比增79%
8月16日，中国奥园公布2019年中期业绩。截至2019年6月30日，公司合同销售总额达约人民币536.30亿元，同比增长33%;合同销售面积约532万平方米，同比增长35%，平均售价约每平方米人民币10,080元。
观点地产新媒体查阅公告获悉，报告期内，奥园营业额为人民币236.7亿元，同比增长73%。毛利润为人民币70.5亿元，同比增长81%;毛利润率为29.8%。
此外，净利润为人民币28.0亿元，同比增长90%;净利润率为11.8%。核心净利润为人民币24.9亿元，同比增长79%;核心净利润率为10.5%。
在土储方面，截至2019年6月30日，公司新增总建筑面积约726万平方米。中国奥园拥有230个项目，分布逾75个境内外城市，土地储备总建筑面积达 4,012 万平方米(权益比 81%)，总货值约人民币 4,255 亿元，大湾区占比约 27%。
物业方面，上半年集团物业发展销售收入约为人民币224.21亿元，较去年同期之约人民币129.50亿元增加约人民币94.71亿元，上升73.1%。
于2019年6月30日，集团银行及其他借款约为人民币536.70亿元，优先票据及公司债券约为人民币238.86亿元。
截至报告期末，集团银行结余及现金为人民币548.4亿元;净负债率为64.2%。
据悉，期内集团每股基本盈利为人民币84.81分，期内每股摊薄盈利为人民币84.66分。
中国奥园预期未来一年的主要资金来源是业务经营收入及借款，因此集团会继续加强资金流管理，提高项目资金回笼效率，严格控制成本及各项费用开支。此外，集团将继续寻求与国内外投入者的合作机遇，为项目的扩展和营运拓展其他的资金来源。
首创置业半年营收104.76亿 归母净利润11.87亿
8月16日，首创置业股份有限公司2019中期业绩显示，期内，该公司实现营业收入为104.76亿元，较去年同期增加约47%，营业利润21.78亿元，较去年同期增长约42%。
报告期内，首创置业归属于母公司股东的净利润为11.87亿元，较去年增长约61%。
销售方面，2019年上半年，首创置业签约金额405.4亿元，同比增长12.4%。聚焦三大核心城市圈效果显着，合计实现签约金额360.0亿元，同比增长23.9%，占比近90%。
其中北京地区继续保持大本营地位，上半年实现签约金额215亿元，占比53%。期内，上海天阅滨江项目、昆山悦都项目等开盘去化率高，实现签约达50亿元。
期内，集团奥特莱斯业务已开业项目实现销售额36.4亿元，同比增长54%;客流量达1864万人次，同比增长103%。
土地储备方面，期内，首创置业新获13个二级开发项目，总建筑面积184.3万平方米，总投入金额171.3亿元，平均土地溢价16.9%;其中三大核心城市圈投入金额占比达81.3%。期内，首创置业住宅业务首进苏州、佛山、东莞和厦门。
另外，期内北京地区底价新获3个一二级联动项目，合计土地投入资额67.4亿元，占比39.3%，总建筑面积53.3万平方米。
截至2019年6月底，集团土地储备总建筑面积1308.9万平方米，地上建筑面积1,011.1万平方米;权益总建筑面积904.4万平方米，权益地上建筑面积689.5万平方米。土地储备总建筑面积中，85%为发展物业，15%为投入资物业及其他。
财务方面，回顾期内，首创置业总负债为1532亿元，资产负债率约为78%。贷款及公司债券共计1015.58亿元，其中长期贷款及债券为772.9亿元，货币资金373.87亿元。