九点壹壳-10月17日西安楼市新闻早知道
2019-10-17
市场继续转凉，上周两摇号项目开盘都未卖出六成！
因十一假期批售停摆，住宅供应减少，上周开盘数骤减，仅有四家项目先后开盘选房。虽说四家项目都进入摇号行列，经公证摇号排序选房，但开盘去化差距却挺大。其中，有两家项目去化都不足六成。
红盘天地源万熙天地没卖完
位于南三环内、高新和雁塔交界处的天地源万熙天地，今年来开盘两次，每次意向登记人数都近两千组。上周开盘，是时隔四个月后、今年的第二次开盘，推出四栋楼757套房，意向登记1948个。从开盘结果来看，该项目此次开盘破天荒没卖完。
该项目是目前三环内在售的为数不多的大体量社区，整体占地410亩，分五期开发，全部为高层产品。项目西边一路之隔即为高新二次创业区锦业路办公集群，地段成熟，配套齐全。
从实际情况来看，该项目此次开盘，推出的房源量过大，户型面积也很大，其中153-180㎡的大四室产品约170余套。据悉，此次开盘选完房后，还剩余167-180㎡的四室产品25套。
两摇号项目开盘去化均未达六成
摇号项目几乎开盘去化都极好。在意向登记平台一片飘红的时候，摇号项目基本都是开盘即售罄的。大部分摇号项目，即使不能达到开盘即卖完的战绩，最终的去化也能达到八九成。一般不会低于八成。
而上周，有两家摇号项目，开盘去化意外不足六成。高新区的南飞鸿十年城，开盘推出一栋高层共237套房，意向登记260组，开盘去化53%。城西改善盘保亿公园印，推出一栋高层63套房，登记67组客户，开盘去化率59%。
据悉，南飞鸿十年城摇号选房后，剩余112套房，包括约98平小三室28套，123三室50套，约127三室34套。有27个中号刚需家庭弃选，89个中号普通家庭弃选。
保亿公园印在选房后还剩余26套房，全部为165平的四室。选房过程中，有5个中号刚需家庭弃选，22个中号普通家庭弃选。
朗诗沣东新项目首开超九成
而上周第一次开盘的纯新盘朗诗未来街区，去化超九成，是近期来面市的纯新盘中首开去化率第一高的项目了。该项目上周开盘推出128套房，意向登记174组，开盘卖出117套，去化率超过九成。
朗诗未来街区是朗诗在西安的第二个项目，和朗诗雁南栖相比，该项目偏向刚需客户。项目位于沣东新城昆明路版块，紧邻明年即将开通的地铁五号线阿房宫站，和上个月刚刚开业的沣东新城吾悦广场一路之隔。
周边中海昆明路九号已经交房，立丰昆明时光也早已入住好几年，还有和平春天、和平丽苑等几个城改项目以及拆迁安置小区，人流量比较大，整体居住氛围比好。
项目占地约34亩，规划5栋高层，社区体量很小，自身配有约2000㎡商业，户型面积78-103㎡，都是刚需户型。临即将开通的地铁，旁边就是近30万平的商业综合体，向东往城西核心区或是高新核心区以及高新软件新城，都不远。均价1.3+元/平的精装高层，对于在高新尤其是软件新城上班的买房人来说，是个不错的选择。
市场下行 楼市观望情绪渐浓
十月份来高端项目、改善大户型项目销售持续放缓，改善客户观望情绪加重。而从近期的开盘选房情况来看，不仅中号普通家庭弃选率高企，中号刚需家庭弃选率也不低。刚需客户已经出现观望情绪。
业内人士表示，目前市场下行，购房者整体观望情绪加重。一些意向登记刚过线的项目，弃选的人也在增多。现在政府控价严厉，房价平稳，市场供应又在不断加大，可选择的多了，很多人也就不那么着急出手了。
目前，境内外融资环境全面收紧，房企融资渠道继续紧缩，融资成本持续上涨。无论是大房企还是中小房企，几乎都面临着融资艰难的困境，开发商资金压力普遍较大。四季度，预计开发商将会继续大力推盘，一些资金压力过大的房企，不排除会推出特价房等打折促销手段刺激销售。
对于刚性需求家庭来说，受市场短期的冷热变化影响并不大。只要房价稳定、市场上有房子卖，就能出手。尤其是年末，趁着房企打折促销，价格上说不定还会有惊喜。
西安恒大悦龙台意向登记中
总体情况：本项目预售证号（市房预售字第2019414号），本次开盘销售楼幢（2#楼），全部准售住房房源共142套，面积约23482.88㎡，其中面积约152.38㎡三室两厅两卫户型24套，面积约153.4㎡三室两厅两卫户型23套，面积约155.8㎡三室两厅两卫户型48套，面积约187.03㎡四室两厅两卫户型24套，面积约188.28㎡四室两厅两卫户型23套。
价格情况：根据西安市发展和改革委员会（2019年第23批）（总第九十九批）价格公示，本次开盘销售的2#楼住房均价16810.96元/㎡，具体一房一价见西安市发展和改革委员会网站、公司销售现场。
上万套特价房源进驻天猫双11 热门房源成焦点
10月15日上午，一张“天猫双11阿里拍卖全国万套房源首批清单”的截图在网络流传。迅速成为消费者关注的焦点，今年天猫双11还能买房?当日，长江商报记者从阿里拍卖了解到，今年天猫双11，全国确实将有上万套特价房源进驻，尤其会覆盖全国各地诸多热门房源。
不过，对于网络流传的图片信息，阿里拍卖运营小二则表示：“目前还无法确认网传房源信息的真实性。”据透露，今年天猫双11当天，将会有来自全国各地的上万套特价房，类型涵盖地铁房、景区房等等。但对于具体房源信息，还需待相关活动上线后才能确认。阿里拍卖运营小二也提醒消费者：“请到时关注官方信息。”
数据显示，过去一年有近3000万人次在阿里拍卖上看房、买房。网上买房正带给消费者全新体验，帮助他们更优惠、更方便地买到心仪的家。
与此同时，房地产业内人士认为，天猫双11上万套房源敞开供应的消息，将给市场带来新机会。更重要的是，电商拍卖能将一系列闲置房产唤醒，在新的市场里流通，满足消费者需求。
房企9月融资环比增四成
进入9月之后，房企“补血”力度加大。
根据克尔瑞地产研究发布的报告，9月份95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。融资成本也再上台阶，今年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点。
据不完全统计，年内至少有3只地产债券的融资成本突破或达到15%。
债券利率第一高突破15%
克尔瑞地产研究数据显示，9月，房地产企业境内外发债总量500.23亿元，环比上升29.5%。融资成本6.47%，环比上升0.76个百分点;境外债券单月融资成本6.85%，环比下降0.10个百分点。下降主要原因是碧桂园发行了一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券，该债券利率为4.5%，数额较大，从而拉低了当月的融资成本，若剔除碧桂园发行的这一笔债券，则9月房企的单月融资成本升至6.83%，境外融资成本为7.50%，分别环比上升1.22和0.55个百分点。
此外，截至9月房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.08%，较2018年全年增长0.86个百分点。
9月发债量第一高的企业是碧桂园，发债总量125亿元，除了上述提到的78.3亿港元的可换股债券之外，还有5亿美元的境外优先票据，以及18.5亿元的公司债。此外，龙湖集团发行的8.5亿美元票据，利率较低，为3.95%。
克尔瑞数据显示，今年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升0.67个百分点。其中，境内发债的平均成本为4.80%，较2018年全年下降0.93个百分点，主要是大型房企发债结构性的影响;境外发债的成本则提升至8.00%，较2018年全年上升1.17个百分点。
2018年以来，在境外发债的成本便一直居高不下，尤其是2018年10月到2019年7月，境外发债成本均在7.50%以上。进入2019年后，多家企业迎来偿债高峰期，即使成本走高，企业也不惜代价进行发债。
中原地产的数据显示，截至10月8日，年内房企美元融资533.6亿美元，同比上涨50%。虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量仍刷新历史纪录。
