九点壹壳-7月23日西安楼市新闻早知道
2019-07-23
上周全市住宅成交33.32万平 多区域销量成倍上涨
六月底至七月初，摇号阵营积攒的多家项目集中开盘，受此影响，近两周来全市商品房成交增幅明显。上周，全市商品房成交45.62万平，多区域住宅成交大幅度增长，城北以8.41万平的成交量位居第一。
受近一个月来多次“开盘潮”的影响，近两周西安住宅成交水平保持高位。据阳光售房网统计，上周全市住宅成交33.32万平，单周销售2663套房源，环比基本持平。成交量最多的为120-130平的房源，共成交4.75万平。
六月中旬后，价格公示、供应上涨刺激了购房者，意向登记平台一片火热，进入摇号序列的项目持续增多。下旬开始多家项目集中开盘，由于签约周期等因素影响，近两周来住宅成交量持续走高。
除住宅外，其它各物业有涨有跌。其中别墅成交一万平，环比上涨两倍，曲江成交26套占到一半以上。办公类房源成交1.75万平上涨近三成，而公寓、洋房成交量下跌两成左右，分别成交1.6万平、4.1万平。
上周，全市单盘销量前十项目共成交25.57万平，占住宅成交总量七成以上。其中四海唐人街成交5.7万平位居第一，万科·悦湾、御锦城分别以3.18万平、3.11万平的成交量名列第二、第三名。
受近两周全市住宅持续保持高位运行的影响，上周多个区域住宅成交量成倍上涨。城北成交8.41万平成功登顶，浐灞以7.47万平的成交量紧随其后，曲江虽说环比下滑四成，但仍成交4.89万平位居第三。
受四海唐人街集中成交的影响，上周城北区域成交大涨5倍以上。除此之外，同属万达商圈的中国铁建西派国际，上周成交2.33万平。项目以三室、四室高端大平层为主，成交均价16754元/㎡。另外，万科大明宫、旭辉国悦府等高端改善盘也有少量房源成交。
浐灞区域上周成交环比上涨三成左右，主力楼盘万科悦湾、御锦城成交量均在三万平以上。两者从地段和配套成熟度来看，无疑后者更胜一筹，吸引了大批购房者摇号抢房。另外，公园上城、万科澜岸有小部分房源成交，整体均价14800元/㎡。
除此之外，长安和港务区成交涨幅也比较大。上周长安区成交2.18万平，环比大涨9倍，万科城如园成交174套，带动了区域整体成交量。港务区成交2.29万平上涨近两倍，华润置地·未来城市单盘销售158套。
沣东新城两项目意向登记中
两项意向登记时间：2019-07-23 08:00 至 2019-07-25 18:00
君合天玺预售证号（西咸房预售字第2019121号），本次开盘销售楼幢（7#、8#），全部准售住房房源共268套，面积约23692.50㎡，其中76㎡二室二厅一卫户型143套，100㎡三室两厅两卫户型125套。
价格情况：根据西咸新区市场服务与监督管理局第九批商品房项目公示信息，本次开盘销售的住房均价11177.87元/㎡，具体一房一价见市物价局网站、公司销售现场。
华宇东原阅境项目预售证号（西咸房预售字第2019138号），本次开盘销售楼幢（10#、11#、16#），全部准售住房房源共324套，面积约39569.29㎡，其中108㎡三室两厅两卫户型126套，127㎡三室两厅两卫户型126套,143㎡四室两厅两卫户型72套。
价格情况：根据西咸新区市场服务与监督管理局第十一批商品房项目公示信息，本次开盘销售的住房均价10号楼16766元/㎡，11号楼16137元/㎡，16号楼18464元/㎡，具体一房一价见西咸新区市场服务与监督管理局网站、公司销售现场。
房企半个月发170亿美元融资计划 平均利率已高达8%
在房企融资环境持续收紧，融资成本不断走高的情况下，仍有不少房企发布海外融资计划。
7月17日，佳兆业集团控股有限公司(01638.HK)发布公告称，发行2023年到期的3亿美元利率为10.875%的优先票据。这也是佳兆业今年以来第五次发行美元优先票据，共计16.5亿美元，平均利率11.3%。
公告显示，佳兆业此次发债所得的款项将用于一年内到期的现有中长期境外债务再融资。
不仅仅是佳兆业，面对融资环境持续收紧，借新还旧需求上升的情况下，即便融资成本高企，仍有不少房企海外举债。
来自中原地产研究中心的统计数据显示，2019年7月1日以来，超过20家房企发布美元融资计划，共涉及资金高达170亿美元，刷新历史纪录。
此外，监测数据显示，在今年7月12日国家发改委发布房地产企业美元债收紧政策后，房地产企业在窗口期已经大量发布美元债，合计超过25亿美元。
包括中国金茂控股集团有限公司、佳兆业集团控股有限公司、融信中国控股有限公司、宝龙地产控股有限公司、时代中国控股有限公司、旭辉控股(集团)有限公司、江苏中南建设集团股份有限公司等发行多笔美元债。
而对于房企来说，融资成本也正在不断上升。中原地产研究中心数据显示，今年上半年融资成本平均在6%左右，7月以来，美元债成本快速上升，7月美元融资平均利率已经高达8%，甚至达到了15%。
中原地产分析师张大伟指出，最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，在信托有监管加强预期下，海外美元债也开始强监管。但整体看，政策都不是一刀切暂停，都是加强监管，对于正常融资没有影响，但对于大额度融资将会明显收紧。
百强房企新增货值破4.5万亿 二线城市成拿地主场
从房子成为商品到年销售额高达15万亿元，30多年以来，极少有哪个行业能像房地产一样发展到如此巨大的体量。今年上半年，房地产增量市场销售额达7万亿元，百强房企市场份额越来越高。
正如万科董事会主席郁亮所示，行业集中度上升，头部企业间竞争激烈。今天中国50家开发商获得2/3的市场份额，如何在市场中脱颖而出，考验的是方方面面的能力。
不得不说，其中最重要的能力之一，是拿地。据克而瑞地产研究统计，今年上半年，销售百强房企新增货值总量超过4.5万亿元，相比5月末提升近1万亿元，其中有14家房企新增货值突破千亿元。
10强房企拿地货值近万亿元
强者恒强逻辑仍在上演。上半年，销售TOP10房企新增货值全部超过千亿元，其中碧桂园、绿地和万科分列前三，新增货值均已突破2000亿元，领先其他房企。
从销售集中度和新增货值集中度对比来看，资源高度集中于龙头房企。销售金额TOP10和新增货值TOP10房企重合数量高达9家，规模房企依旧占据大优势。仅有中海新增货值位列12名，跌出前十。相应地，世茂销售金额排名11，但新增货值排名第6。
《证券日报》记者根据克而瑞监测数据统计获悉，10强房企上半年拿地货值总计将近1万亿元，占百强房企总拿地货值的22%。值得一提的是，10强房企新增土地价值总计高达7185亿元，这意味着这10家房企上半年拿地花费了7185亿元(全口径非权益)。
克而瑞分析师认为，销售百强房企整体拿地销售比为0.38，上半年整体拿地销售比基本稳定在0.38-0.4之间，百强房企拿地维持较为谨慎态度。对比2018年同期各梯队的拿地销售比，均有不同程度的下滑。其中，第二梯队与后50强房企拿地销售比大于平均值水平，规模扩张需求较为明显，尤其以金地、中梁、新希望、电建地产等为代表。
二线城市成拿地主战场
从百强房企新增土地储备能级选择来看，调结构持续深化。
上半年，房企在三、四线城市和二线城市新增土地储备建筑面积占比旗鼓相当，这与去年三、四线占比居高不下形成强烈对比。同去年全年相比，2019年上半年，三、四线城市新增土地储备建筑面积占比下滑近8个百分点。
相应地，上半年二线城市新增土地储备建筑面积占比已接近50%，房企重回二线城市的战略意图凸显。值得一提的是，在上半年50城卖地情况来看，杭州以1400多亿元位居榜首，远高于北京卖地收入。此外，天津、武汉等城市也排在前头。
克而瑞表示，相比之下，武汉、重庆和天津更受百强房企的青睐，虽然百强拿地中包含收并购土地，但并不影响整体趋势。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，从拿地节奏上看，今年前两个月，房企拿地相对不积极，一方面是销售淡季回款不高;另一方面则是融资渠道尚未放松，企业储备的“粮食”不足以支撑大量拿地。进入3月份以后，融资渠道相对放松，房企拿地积极性立刻转高，纷纷补仓，二季度后期则重归理性。
至于下半年走势，上述克而瑞分析师认为，在三、四线市场衰退势头未减的大前提下，下半年将仍然是企业拿地回归二线城市的窗口期。不过，随着资金监管加强、补仓需求得到满足的情况下，预计下半年拿地节奏相比上半年高峰期时会放缓。