纺织城商圈成熟配套 品牌房企开发单价竟也未过万

目前从西安主城区的价格来看，城东和城西较低，很多刚需朋友的置业范围自然被圈定在这里。纺织城，作为城东80年代的“小香港”，是一个有故事有情节的地方，但因为老工业的没落，导致了区域发展缓慢，来此开发的开发商不是夭折就是卖不上价。其实早在2014年我就听说合能收储国棉六厂开发楼盘的的消息，近期因为合能铂悦府备案价格较低（9000元/㎡左右），所以前来一探究竟。

壹 .项目初之印象

 合能铂悦府项目在灞桥区地铁一号线纺织城站C口向南1公里，纺织城公园对面。项目北侧是半坡国际艺术中心和西安国际铁路主题公园，南侧是国营西北第五棉纺厂、五环集团，西侧也有部分铁路公园、东郊清真寺，东侧是纺织城公园、东城第一幼儿园、四厂和谐小区。所以现在来看，基本南边和东边是确定物业，而西侧和北侧则是待改区域。

合能铂悦府所在的纺织城老城区，生活配套还是比较完备的。教育配套基本都是公办学校，项目距东城第一幼儿园仅100米、灞桥区伟才幼儿园300米，距离纺织城教学质量较好的纺织城小学和五环中学也不过一公里；距离西安医学院第二附属医院和1公里，而距离西北五省的重点医院唐都医院也就2公里；本人自步行测试了一下距华润万家和纺织城商圈也就500-700米的距离，所以购物逛街也完全不用担心；除此之外项目距半坡艺术中心也就500米距离、纺织城公园200米，建成后的铁路主题公园也比较近，可以说被三大不同风格的主题公园环绕。可见居住在这里，一公里之内吃、行、玩、购基本都能满足。

铂悦府一直号称自己是双地铁物业，为此我也重点关注了一下它的交通情况。公交车可直接乘坐241、241区间、169在四厂站下车，距离项目大概150米。项目距离地铁1号线半坡站1公里，在建的地铁6号线纺三路站距项目大概700米，预计2020年就会通车。6号线经东大街去高新，所以依托这个线路工作的朋友后期还是挺方便的。

这个楼盘总共25万㎡建筑面积，规划15栋住宅，其中5栋洋房，10栋高层，共计1450户。目前即将推售的楼栋工程进度在地上5-10层左右，交房时间在2019年-2020年。高层主要以两梯四户的产品，洋房以一梯两户的产品的为主。高层主力面积是99㎡、117㎡、129㎡三室至四室的房源，而洋房主要是142㎡四室房源。从今年公示的备案价格来看，高层均价是9030元/㎡，无论从面积段、产品设计还是价格，这个项目比较适合购买首套房的朋友。

贰 .深度评盘

  合能地产，1992年成立于香港，总部位于成都，布局西安、深圳、长沙、宁波5个城市，但从克尔瑞发布的数据来看，2017年合能地产并未进入全国TOP200的排行榜。2010年合能地产进驻西安，相继开发了曲江城市花园、城南合能朱阙、浐灞合能十里锦绣、长安合能公馆项目。而之前合能地产口碑问题频发，主要问题出现在后期更改规划比如建地面停车位，绿化缩水，延期/强制交房，工程较慢，违规建楼等。

    而楼盘所处的纺织城这个片区重点发展在于旧城改造，在纺织厂陆续搬迁工业园之后，片区的主要定位是以纺织业和文化创意产业为支撑，打造环境良好的居住区域。因为有双地铁规划会引流一部分客群，但片区收入水平低、就业渠道单一、经济总量较小，之前这个片区的住宅以纺织厂职工的单位房为主，所以受到家属院和地块限制（纺织城东侧上白鹿原），该片区发展一直缓慢。

    这个片区其实大品牌项目并不多，离合能铂悦府最近的项目就是中铁建花语城，大概向南2公里。因为产品、面积、位置、周边学校比较相近，有很多朋友会将这两个项目做比较，花语城位于咸宁东路与半引路交汇东南角，开发商是国企背景，项目有43万建筑面积，14栋洋房和10栋高层构成，面积区间98-139㎡，体量大于铂悦府。另外它离六号线纺南路站只有300米，步行更便利。另一个大的区别是高层均为装修产品，目前销售均价10500元/㎡。从两个项目对比来看，花语城会略胜一筹，当然如果不喜欢装修产品，或摇号市场下可同时考虑。

     其实看到这里相信小伙伴们心里都有谱了。合能铂悦府的优势就是价格较便宜、生活配套便利、周围环境发展起来也比较宜居，而缺点就是区域发展动力不足，口碑较差。

叁.初步算价单

合能铂悦府最畅销的户型就是它的2个小三室户型，而事实这两个户型也非常适合想一步到位的刚需朋友。因为是毛坯产品，样板间也不在实体楼里， S姐带大家一起剖析下户型图也就一目了然了：

①建筑面积：99㎡ 三室两厅一卫一厨 东南或西南朝向 两梯四户

优点：99㎡做小三室就是它的突出亮点，因为是南向户型，采光较好

缺点：因为总面积小，各房间尺寸较小，尤其是客厅和书房开间小，只有一个卫生间，两代人居住不是很便利，户型不通透，选择两个单元相对的户型会影响私密性。

预售单价9030元/㎡ 总价约：893970元

首付40%：363970元

贷款：53万

30年月供约：2973元/月

②建筑面积：117㎡ 三室两厅两卫一厨 南北通透 两梯四户

优点：小三室，但各房间功能齐备，玄关、衣帽间、独立餐厅、U型厨房样样完善，整个户型南北通透，客厅4.3米开间，餐厅3.8米开间，大三室的尺寸设计体现出户型舒适度，动静分离，这样休息和活动互不影响，客厅和两个卧室都超南保证了采光。

缺点：整个户型无阳台设计，晾晒衣物不便利。

预售单价：9100元/㎡ 总价：1064700元

首付40%：434700元

贷款63万

30年月供约：3534元/月

所以对比这两个户型来看，肯定117㎡居住舒适度会更高，但区别在于价格，百万是一个门槛，首付也差了将近10万，所以朋友们可根据自身情况来选择户型。

肆 踩盘后记

有些楼盘是区域开荒者，有些楼盘是区域的代表，而有些楼盘则会影响区域发展。合能铂悦府在整个城东大片区不算能排上名，但在纺织城片区属于品牌开发商进驻的提升类项目，也因为价格便宜所以吸引了大量购买首套房的朋友。所以还是那句话，一分价钱一分货，这个项目还是比较适合城东或沿地铁1、6号线工作的刚需和纺织城片区原著居民想要改善住房条件的朋友。